Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili  del Tribunale di Napoli

COMMISSIONE DI STUDIO SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Avv. Maurizio Leopoldo
(Studio Legale Malagrida & Leopoldo)

Adempimenti:

  • Comunicazione all’Autorità locale di P.S. dell’intervenuta cessione e del nominativo dell’acquirente
  • Acquisizione del numero di repertorio del decreto di trasferimento
  • Determinazione ammontare imposta di registro e relativo pagamento
  • Annotazione in calce al decreto degli estremi della registrazione
  • Trascrizione del decreto di trasferimento
  • Cancellazione delle formalità
  • Determinazione ammontare e pagamento imposta di trascrizione
  • Immissione in possesso dell’aggiudicatario
  • Chiusura operazioni di custodia e vendita

 

1° Adempimento

Ai sensi dell’art. 12 del D.L. 59 del 21.3.1978 (conv. in L. 191/79), il professionista delegato ha l’obbligo di comunicare, entro 48 ore dall’avvenuta cessione, all’Autorità locale di P.S., le generalità dell’acquirente, i dati identificativi dell’immobile e gli estremi del documento di identità, la cui copia dovrà essere richiesta all’interessato.
Il comma 3 dell’art. 12 cit. prevede che la comunicazione possa essere fatta anche a mezzo raccomandata A.R.
In ipotesi di mancato adempimento, il comma 4 dell’art. 12 cit. prevede l’applicazione di una sanzione amministrativa.

2° Adempimento

ottenere il numero di repertorio dall’ufficio Cronologico del Tribunale.
Prassi dell’ufficio Cronologico del Tribunale di Napoli:
contraddistinguere con il prefisso “100-” i decreti di trasferimento trasmessi in forma cartacea all’Agenzia delle Entrate, cui segue un numero progressivo attribuito dal medesimo ufficio.

3° Adempimento

Quantificazione dell’importo dell’imposta di registro da pagare.
Detto importo è determinato dall’Agenzia delle Entrate.
L’importo potrà essere ricavato dal sito dell’Agenzia: www.agenziaentrate.it
Cliccare su:

  • Servizi on line
  • Servizi senza registrazione
  • Tassazione degli Atti Giudiziari
  • Tassazione del provvedimento
  • Ufficio finanziario: Napoli 1 (in ipotesi di decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Napoli)

Imposta di registro

La base imponibile dell’imposta di registro è costituita dal prezzo dell’aggiudicazione (art. 44 d.p.r. n. 131 del 26.4.1986).
Non è applicabile la deroga prevista dall’art. 1, comma 497 della L. 266/2005 riguardante l’applicazione del “valore catastale” (Risoluzione n. 102 del 17.5.2007 dell’Agenzia delle Entrate).

Tassazione terreno agricolo / coltivatore diretto

Diversa è poi l’ipotesi in cui oggetto di trasferimento sia un terreno agricolo e l’aggiudicatario sia un coltivatore diretto (L. 26.2.2010 n. 25).
Il trasferimento, infatti, viene assoggettato:

  • imposta catastale 1%;
  • imposta di registro fissa;
  • imposta ipotecaria fissa.

 

Per godere di tale agevolazione sono necessari
requisiti soggettivi ed oggettivi:

Soggettivo: iscrizione del beneficiario nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale INPS (coltivatore diretto ed imprenditore agricolo professionale);

Oggettivo: il terreno oggetto di trasferimento deve essere qualificato agricolo in base agli strumenti urbanistici vigenti.

Decadenza dall’agevolazione se entro 5 anni dall’acquisto:

  • si procede alla vendita del terreno;
  • si cessa la conduzione e/o la coltivazione diretta del terreno.

4° Adempimento

Effettuare il pagamento delle imposte di registro entro 20 giorni.

5° Adempimento
Annotazione degli estremi della registrazione sul decreto di trasferimento.
Consegnare una copia del Mod. F23 pagato in cancelleria (o all’Agenzia delle Entrate) per avere gli estremi della registrazione.

6° Adempimento

Trascrizione del decreto di trasferimento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed eventuale cancellazione delle formalità pregiudizievoli: è opportuno che tale attività venga compiuta contestualmente a quella di registrazione del decreto di trasferimento.

Trascrizione

Entro 30 giorni dal deposito del decreto di trasferimento in cancelleria è necessario predisporre l’apposito dischetto (scaricando il software dal sito dell’Agenzia delle Entrate).
Recarsi presso la Conservatoria (con una nota di trascrizione in forma cartacea ed una memorizzata su supporto informatico) al fine di ottenere la quantificazione delle imposte da pagare.
Effettuare il pagamento, trattenendosi 2 originali del Mod. F23, uno dei quali dovrà essere consegnato alla Conservatoria.
La Conservatoria effettuerà quindi la trascrizione ed annoterà le cancellazioni delle formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti).

Ritiro di trascrizione

Effettuare il ritiro della nota di trascrizione debitamente compilata dal Conservatore.
Annotare, sulla prima pagina del decreto di trasferimento, il numero di Registro Generale ed il numero di Registro Particolare

7° Adempimento

Immissione dell’aggiudicatario nel possesso del bene.
avviso da inviare al debitore e/o all’occupante mediante raccomandata a.r. o mediante notifica, allegando copia del decreto di trasferimento, con invito a liberare l’immobile.

Ipotesi di rifiuto al rilascio dell’immobile

relazione del professionista al G.E. per essere autorizzato a proporre azione di rilascio;
il decreto di trasferimento è titolo esecutivo per il rilascio, anche nell’interesse dell’acquirente;
per evitare lungaggini, è opportuno richiedere la liberazione del bene già all’atto del pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione da parte dell’acquirente;
in quest’ultimo caso, in ipotesi di rifiuto da parte del debitore occupante, richiedere al G.E. ordinanza di rilascio ex art. 560 c.p.c. nelle more dell’emissione del decreto di trasferimento.

Chiusura delle operazioni

  • formazione ed approvazione del progetto di distribuzione;
  • distribuzione del ricavato;
  • deposito in Cancelleria dell’istanza di liquidazione del compenso;
  • redazione e deposito del rendiconto finale (che andrà approvato in un’apposita udienza).